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Lei de locação: Direitos dos Locadores, Locatários e Fiadores

Autor: Bernardo Grossi

A Lei de Locações, também conhecida por Lei do Inquilinato, sofreu uma recente alteração que modificou o direito de locadores, locatários e fiadores, em uma nítida tentativa de reduzir o desgaste provocado pelo tempo em ações de despejo e de cobrança de aluguéis, as quais mostravam-se ineficazes em alguns casos.

Entretanto, estas alterações que entraram em vigor em 25 de janeiro de 2010, não tem recebido a merecida atenção por muitos daqueles que dependem do ponto comercial para a exploração de seu negócio, situação esta que tem gerado conflitos e um tremendo embate de desinformação.

Dentre os tópicos de maior importância modificados na Lei 8.245/91, é possível destacar alguns pontos relativamente simples:

O primeiro é a modificação do direito dos fiadores, pois agora estes tem maior segurança nas sucessivas renovações do contrato de locação que não contam com sua anuência expressa. No passado, quando o contrato de locação vencia e era prorrogado por tempo indeterminado, muitas vezes o fiador sequer tomava conhecimento do fato.

Judicialmente, era comum ser responsabilizado pelo pagamento dos aluguéis em razão da fiança firmada anos antes.

Atualmente, exige-se a anuência expressa do fiador na prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado, eliminando-se a dúvida e o desconhecimento da responsabilidade. E caso o fiador não concorde, cabe ao locatário oferecer uma outra forma de garantia. Além disso, a Lei reduziu de forma enfática os direitos dos locatários, permitindo-lhes purgar a mora decorrente do atraso no pagamento dos aluguéis apenas duas vezes no período de 01 (um) ano.

Por razões que não cabem ser questionadas no momento, fato é que alguns empreendedores chegam a atrasar o pagamento dos aluguéis ajustados contratualmente.

Isto é uma das justificativas para que o locador proponha uma ação de despejo e de rescisão do contrato de locação. Basta o atraso de uma única parcela mensal para que se possa, em tese, ajuizar esta ação.

Antigamente, poderia o locatário comparecer em juízo e quitar o débito. Porém, este procedimento foi alterado, pois este pagamento judicial só pode ocorrer duas vezes no período de 12 (doze) meses.

Superadas estas duas permissões ao locatário em purgar a mora do contrato de locação, constituirá direito do locador rescindir o contrato e despejar o seu inquilino no prazo de 15 (quinze) dias contados da sentença.

Esta modificação torna mais rídiga a relação entre locador e locatário, especialmente pelo fato de que o atraso no pagamento do aluguel pode implicar na perda prematura do ponto comercial.

Outra questão de relevo, e passando para uma análise dos direitos do locatário, é que o ponto comercial pode se tornar um elemento essencial para o sucesso de um empreendimento, especialmente a se considerar o mercado de varejo em centros comerciais ou shopping centers, os quais dependem de um alto volume de vendas e exposição.

Também não se poderia desprezar o investimento feito pelo locatário em infra-estrutura e propaganda para seu público-alvo que valorizam o ponto comercial, o que justifica o interesse da permanência no imóvel por um tempo maior para poder usufruir à exaustão dos benefícios de sua investida.

Tais fatores são tão importantes que algumas redes franqueadoras optam por serem as detentoras dos pontos de comércio e sub-locá-las aos seus franqueados, como salienta Carlos Rubens Pinto em “Ponto Comercial – A Base do Sucesso de sua Franquia”.

Desta forma, uma substancial modificação na Lei de Locações tratou da ação renovatória, que é o instrumento jurídico que permite a renovação compulsória do contrato de locação, desde que atendidos determinados requisitos.

Isto significa dizer que o locatário tem o direito de exigir judicialmente a renovação do seu contrato de locação, mesmo que o proprietário do imóvel apresente objeção, desde que atendidos alguns requisitos da Lei.

As exigências da Lei são a de que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, haja decorrido o prazo de 05 (cinco) anos do início da relação locatícia e esteja o locatário a explorar seu empreendimento pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos.

Contudo, este direito à renovação compulsória do contrato de locação deve ser exercido no interregno de 01 (um) ano, no máximo, a até 06 (seis) meses, no mínimo do prazo estipulado para encerramento do contrato.

Não observado este prazo, o locatário não terá mais direito à renovação compulsória do contrato, o que pode representar maiores dificuldades na negociação e, até mesmo, a rescisão quando do término de seu prazo.

Estes fatores colocam em evidência não apenas a necessidade de divulgação em maior amplitude dos direitos de locatários, locadores e fiadores, mas também de uma gestão eficiente de contratos para controle consciente dos ativos contratuais da empresa.

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